平成18年度管理業務主任者試験解説

 

【問1】           民法上の各種の契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいのはどれか。

1        売買及び請負が、有償・双務契約であるのに対し、贈与及び使用貸借は、無償・片務契約である。

2        雇用及び請負が、諾成・有償・双務契約であるのに対し、贈与及び和解は、諾成・無償・片務契約である。

3        売買及び賃貸借が、諾成・有償・双務契約であるのに対し、組合及び使用貸借は、諾成・無償・片務契約である。

4        組合及び交換が、諾成・有償・双務契約であるのに対し、消費貸借及び寄託は、要物・有償・双務契約である。

 

l         双務契約は、契約の各当事者が互いに対価的な意義を有する債務を負担する契約(売買・交換・賃貸借・雇用・請負・有償委任・有償寄託・組合・和解)

l         片務契約は、双務契約ではない契約(贈与・消費貸借・使用貸借・無償委任・無償寄託)

l         有償契約は、契約の各当事者が互いに対価的な意義を有する経済的支出をする契約　(すべての双務契約・利息付消費貸借)

l         無償契約は、有償契約ではない契約

l         諾成契約は、合意だけで成立する契約　(要物契約以外の契約)

l         要物契約は、成立に合意のほかに物の引渡し等の給付が必要な契約　(消費貸借・使用貸借・寄託)

1        ○

2        和解は双務・有償契約→×

3        組合は、双務・有償契約(合同行為) →×

4        消費貸借及び寄託は、利息付か有償かで有償・双務契約と無償・片務契約との何れにもなりうる。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問2】           マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。以下「マンション管理適正化法」という。)第2条第1号に規定するものをいう。以下同じ。)に関する次のアからエまでの事項について、A又はBの契約のいずれかに該当するものとして組み合わせた場合、民法及び建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。)の規定によれば、最も適切な組み合わせは、以下の1から4までのうちのどれか。

　　ア　区分所有者が、全員で寝マンションの管理を行うための団体の構成員となること。

　　イ　マンションの管理業者が、管理組合の承認を得て、管理組合の経費の支払を行うこと。

　　ウ　マンションの管理業者が、管理組合から注文を受けて清掃業務を行うこと。

　　エ　集会の決議によって選任された管理者が、その職務を行うこと。

　　

　　A 請負

　　B委任(準委任を含む)

1        アとA

2        イとA

3        ウとB

4        エとB

 

アは、組合又は社団の結成で合同行為とされ、契約に該当しない。

イは、管理組合の事務の代行で準委任

ウは、仕事の完成の目的とする労務提供契約で請負

エは、管理組合と管理者との委任・準委任

1　アは請負ではない→×

2        イは請負ではない→×

3        ウは、請負である→×

4        エは、委任・準委任である。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問3】           Aが区分所有するマンションの専有部分(以下本問において「本件専有部分」という。)をBが占有している場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1        本件専有部分について何ら権原のないBが、本件専有部分を時効取得するためには、時効の完成後に、Bが時効を援用し、本件専有部分について、登記をしなければならない。

2        本件専有部分について何ら権原のないBが、本件専有部分を10年間の占有により時効取得するためには、占有の開始のときだけではなく、継続して善意・無過失の占有でなければならない。

3        本件専有部分について何ら権原のないBが、本件専有部分を時効取得した場合でも、Bは、共用部分の共有持分権を取得しない。

4        Bが本件専有部分をAから賃借している場合、Bが長期間にわたり賃料を滞納したまま、Aに対して所有の意思のあることを表示せずに占有していたとしても、Bは、本件専有部分の所有権を時効取得することはできない。

 

　1　民法145条の規定により時効の援用がなければ時効取得の効果がないが、民法177条の規定により登記は対抗要件にすぎず取得自体の要件ではない。→×

2        民法162条2項の善意(短期)取得時効の規定によれば、占有のはじめにおいて善意無過失であれば足りる→×

3        区分法15条1項により、専有部分に随伴して共用部分も取得する。→×

4        民法162条の規定により、時効で権利を取得するには所有の意思をもって占有することが必要。賃借は他人の物を借りている(所有していない・所有の意思がない)状態のため長期間にわたり占有していたとしても時効取得はできない。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問4】           Aが区分所有するマンションの専有部分(以下本問において「本件専有部分」という。)をBに賃貸している場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1        Bが賃借中に本件専有部分に必要な修繕をした場合、Bは、その必要費の償還を受けるまでは、Aに対し、留置権に基づいて本件専有部分の返還を拒むことができる。

2        AのBに対する賃料債権に基づく先取特権は、AB間で約定がある場合に限り、Bが本件専有部分に備え付けた動産についても行使することができる。

3        Aが本件専有部分にCのために抵当権を設定した場合、CがBのAに対する賃料の支払前に差押さえをしなくても、Cの抵当権は、AのBに対する賃料支払請求権に対して行使することができる。

4        Aが本件専有部分にCのために抵当権を設定し、その登記の後にBが賃借をした場合、その契約期間が3年以内のときは、Bの賃借権は、Cの抵当権に対抗することができる。

 

1.        民法196条1項「占有者が占有物を返還する場合には、その物の保存のために支出した金額その他の必要費を回復者から償還させることができる。」の規定により、Bは明渡時に必要費の返還をAに請求でき、返還があるまで民法295条「他人の物の占有者は、その物に関して生じた債権を有するときは、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる。」の規定により、本件専有部分の返還を拒むことができる。→○

2.        民法313条2項「建物の賃貸人の先取特権は、賃借人がその建物に備え付けた動産について存在する。」の規定により、約定がなくても法律上当然に本件専有部分に備え付けた動産についても行使することができる→×

3.        民法373条で準用する民法304条1項「先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。」の規定により、Bの保護のため支払前に差押さえが必要。→×

4.        旧法の短期賃借権保護の制度は廃止された。→×

 

　　　高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問5】           マンションを区分所有しているAが死亡し、その相続人が配偶者Bと子C、Dの3人である場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1        遺産分割がなされるまで、Aの区分所有権は相続人により共有され、そのうち、Cの持分は4分の1である。

2        Dが廃除によってその相続権を失ったときは、Dの子がDを代襲してAの相続人となる。

3        B、C、Dは、自己のために相続の開始があったことを知った時から3箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならず、この期間に限定承認又は放棄をしなかった場合には、単純承認したものとみなされる。

4        B、C、Dは、Aが遺言で一定期間、遺産の分割を禁じた場合を除き、相続開始の時から5年以内に、協議により遺産の分割をしなければならない。

 

1.        民法898条「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。」の規定により分割までは共有であり、民法900条1号「子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各二分の一とする。」の規定により、持分は配偶者B1/2、子C、D各1/4である。→○

2.        民法887条2項「被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、又は第八百九十一条の規定に該当し、若しくは廃除によって、その相続権を失ったときは、その者の子がこれを代襲して相続人となる」の規定どおり。→○

3.        民法915条1項「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。」、921条2号「(次に掲げる場合には、相続人は、単純承認をしたものとみなす) 相続人が第九百十五条第一項の期間内に限定承認又は相続の放棄をしなかったとき」の規定どおり。→○

4.        民法907条1項「共同相続人は、次条の規定により被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で、遺産の分割をすることができる。」の規定により時期の制限はない。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問6】           管理組合法人Aが、建設会社Bとの間でマンションの外壁補修工事を内容とする請負契約を締結した場合の補修工事代金に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1        Bが、Aに対し契約で定めた補修工事代金より高い金額を請求し、Aがそれに気付くことなく請求されたとおりの金額を支払った場合、Aは、Bに対し過払い金の返還を請求することはできない。

2        AのBに対する補修工事代金の支払日の前日に、Aがその支払のために準備してAの金庫に保管していた金銭が第三者によって盗まれた場合でも、AがBに対して支払日にその代金を支払うことができないときには、Bに対し債務不履行責任を負う。

3        BのAに対する補修工事代金債権について、AB間においてその譲渡を禁止する旨の特約がない限り、Bは、Aの承諾を得ないで、当該債権を第三者に譲渡することができる。

4        AのBに対する補修工事代金債務について、Aの理事が当該債務を保証する旨の契約をBとの間で締結する場合、その契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。

 

1.        民法703条の「法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。」規定により、債務のない過払い部分の返還を請求できる。→×

2.        民法419条3項「(金銭の給付を目的とする債務の不履行については、) 債務者は、不可抗力をもって抗弁とすることができない。」の規定により、Bに対し債務不履行責任を負う。→○

3.        民法466条「1債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。2前項の規定は、当事者が反対の意思を表示した場合には、適用しない。」の規定どおり。→○

4.        民法446条2項「保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。」の規定どおり。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問7】           宅地建物取引業者(宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第2条第3号に規定する者をいう。以下同じ。)が、マンションの管理組合の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却の依頼を受け、その媒介等の業務のために、マンション管理業者(マンション管理適正化法第2条第8号に規定する者をいう。以下同じ。)に確認を求めてきた場合の当該管理組合に換わって行うマンション管理業者の対応に関する次の記述のうち、マンション標準管理委託契約書(平成15年4月9日国総動第1号〜第4号。国土交通省総合政策局長通達。以下同じ。)の定めによれば、最も不適切なものはどれか。

1        当該管理組合の名簿及び各管理組合員の連絡先を書面をもって開示した。

2        電磁的記録により作成されている管理規約の内容を書面をもって開示した。

3        当該組合員が滞納している管理費等の額を書面をもって開示した。

4        当該宅地建物取引業者に対して、当該組合員が滞納している管理費等の清算に関する必要な措置を求めた。

 

1.        マンション標準管理委託契約書14条の開示書類に含まれておらず、個人情報を侵害する行為である。→×

2.        マンション標準管理委託契約書コメント12「14条関係」2項によれば、電磁的記録の場合は、書面をもって開示することとされる。→○

3.        マンション標準管理委託契約書14条1項1号のとおり。→○

4.        マンション標準管理委託契約書14条2項のとおり。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問8】           マンション管理業者が行う管理事務に関する次の記述のうち、マンション標準管理委託契約書の定めによれば、最も適切なものはどれか。

1        マンション管理業者は、管理事務を行うために必要不可欠な管理員室について、一切の費用を負担することなく、又は管理組合と協議することなく無償で使用することができる。

2        マンション管理業者は、災害又は事故等の事由により、管理組合のために、緊急に行う必要がある業務であれば、どのような状況であっても、管理組合の承認を受けないで実施することができる。

3        マンション管理業者は、管理事務を行うために必要なときは、管理組合に代わって管理組合員に対し、組合員の共同の利益に反する行為の中止を求めることができる。

4        マンション管理業者は、定額委託業務費の内訳を、マンション管理適正化法第72条に基づく重要事項の説明の際に、見積書等であらかじめ明示すれば、当事者間で合意がなくても、管理委託契約に定額委託業務費の内訳を記載しないことができる。

 

1.        マンション標準管理委託契約書7条2項の規定によれば、管理室にかかる費用は分担が予定されている。→×

2.        マンション標準管理委託契約書8条1項「・・・緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕がないものについては、・・・」の規定によれば、事前承諾が原則。→×

3.        マンション標準管理委託契約書11条1項5号の規定どおり。→○

4.        マンション標準管理委託契約書コメント6「6条関係」1項によれば、合意が必要→×

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問9】           マンション管理業者が行う事務管理業務のうち、基幹事務以外の事務管理業務に該当するものは、マンション標準管理委託契約書の定めによれば、次のうちどれか。

1        管理組合の会計に係る帳簿等を整備、保管し、定期総会終了後、遅滞なく、管理組合に引き渡す業務

2        組合員の管理費等の滞納状況を、毎月、管理組合に報告する業務

3        管理組合から委託される場合の各専有部分の水道料の計算・収納業務

4        管理組合の消防計画の届出の補助業務

 

　　1　マンション標準管理委託契約書別表第1基幹事務2出納業務�D甲の会計に係る帳簿等の管理どおり。→基幹事務

2        マンション標準管理委託契約書別表第1基幹事務2出納業務�A管理費等滞納者に対する督促どおり。→基幹事務

3        マンション標準管理委託契約書別表第1基幹事務2出納業務�@甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭（以下「管理費等」という。）の収納どおり。→基幹事務

4        マンション標準管理委託契約書別表第1基幹事務以外の事務管理業務その他�A甲の各種検査等の報告、届出どおり。→非基幹事務

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問10】       マンション管理組合が、区分所有者に対して有する管理費に係る債権の消滅時効の中断に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1        滞納している区分所有者が、管理組合あてに滞納している事実を認める承認書を提出したときは、時効が中断する。

2        管理者が死亡し、1箇月以内に後任の管理者が決まらないときは、滞納管理費の時効が中断する。

3        管理者が、滞納している区分所有者を債務者して、支払督促の申立てをしたときは、時効が中断する。

4        管理者が、滞納している区分所有者を被告として、支払請求訴訟を提起したとしても、その訴えが却下された場合は、時効が中断しなかったことになる。

 

　　1　民法147条3号「時効は、次に掲げる事由によって中断する。三承認」の規定どおり。→○

2        民法147条の中断事由に当たらない→×

3        民法147条1号「一請求」の規定どおり。→○

4        民法149条「裁判上の請求は、訴えの却下又は取下げの場合には、時効の中断の効力を生じない。」の規定どおり。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問11】       マンションの滞納管理費を請求するために、民事訴訟法(平成8年法律第109号)に定められている「少額訴訟」を利用する場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1        少額訴訟を提起する場合は、必ず簡易裁判所の調停を経なければならない。

2        少額訴訟を提起する場合、原告は管轄の地方裁判所又は簡易裁判所のいずれかを選択することができる。

3        少額訴訟においては、被告は反訴を提起することができない。

4        少額訴訟の審理においては、訴訟代理人が選任されている場合でも必ず当事者本人が裁判所に出頭しなければならない。

 

　　1　民訴法368条(少額訴訟の要件等)の規定には、調停が必要(調停前置)とは記載がない。→×

2        民訴法368条1項「簡易裁判所においては、訴訟の目的の価額が六十万円以下の金銭の支払の請求を目的とする訴えについて、少額訴訟による審理及び裁判を求めることができる。」の規定により、簡易裁判所以外ではできない(専属管轄)。→×

3        民訴法369条の規定どおり→○

4        民訴法第六編　少額訴訟に関する特則にそのような規定は無い。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問12】       管理費から充当される通常の管理に要する経費に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント(単棟型)(平成16年1月23日国総動第232号・国住マ第37号。国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。以下「マンション標準管理規約」という。) の定めによれば、最も不適切なものはどれか。

1        各居住者が各自の判断で自治会や町内会に加入することは、地域コミュニティーの維持・育成のために必要であり、自治会費や町内会費は、通常の管理に要する経費に該当する。

2        管理組合役員が地域の町内会に出席することは、地域コミュニティーにも配慮した管理組合活動であり、その際に支出する費用は、通常の管理に要する経費に該当する。

3        共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料及び専門知識を有する者の活用に要する費用は、通常の管理に要する経費に該当する。

4        共用設備の保守維持費及び運転費、公租公課、業務委託費、管理員人件費は、通常の管理に要する経費に該当する。

 

　　1　マンション標準管理規約コメント27条関係�A「各居住者が各自の判断で自治会、町内会等に加入する場合に支払うこととなる自治会費、町内会費等は地域コミュニティの維持・育成のため居住者が任意に負担するものであり、マンションという共有財産を維持・管理していくための費用である管理費等とは別のものである」によれば、非該当。→×

2        マンション標準管理規約コメント27条関係�A「管理費からの支出が認められるのは、管理組合が居住者間のコミュニティ形成のために実施する催事の開催費用等居住者間のコミュニティ形成や、管理組合役員が地域の町内会に出席する際に支出する経費等の地域コミュニティにも配慮した管理組合活動である。」のとおり→○

3        マンション標準管理規約27条5号、9号の規定のとおり。→○

4        マンション標準管理規約27条1号〜3号、8号の規定のとおり。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問13】       管理組合の会計に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約の定めによれば、最も不適切なものはどれか。

1        管理費等に不足が生じた場合には、管理組合は組合員に対して、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じた負担割合により、その都度必要な金額の負担を求めることができる。

2        管理組合の理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人から要請があったときは、直ちにこれらを閲覧させなければならない。

3        管理組合が消滅する場合、その残余財産については、各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとされている。

4        管理組合は、特別の管理に係る業務を行うために必要な範囲内において、借入れをすることができる。

 

　　1　マンション標準管理規約61条2項の規定のとおり。→○

2        マンション標準管理規約64条「理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。」の規定によれば、直ちに閲覧させる必要はない。→×

3        マンション標準管理規約65条の規定のとおり。→○

4        マンション標準管理規約63条の規定のとおり。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問14】       管理組合の活動における以下の取引に関し、平成18年3月分の仕訳として正しいものは次のうちどれか。ただし、この管理組合の会計年度は、4月1日から翌年3月31日までとし、期中の取引において、企業会計原則に基づき厳格な発生主義によって経理しているものとする。

　　　(取引)

　　　

平成18年3月31日に、組合員から管理費等合計150万円を徴収し、管理組合の普通預金口座に入金した。入金の内訳は次のとおりである。 1.      管理費入金内訳 平成18年2月分　　4万円 平成18年3月分　　6万円 平成18年4月分　　90万円　　　　　小計100万円 2.      修繕積立金入金内訳 平成18年2月分　　2万円 平成18年3月分　　3万円 平成18年4月分　　45万円　　　　　小計50万円 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計150万円

　(単位：円)　

1　(借方)　　　　　　　　　　　　　　　　　　(貸方)

　普通預金　　1,500,000　　　　　　　　　　　管理費収入　　1,000,000

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金収入　500,000

2　(借方)　　　　　　　　　　　　　　　　　　(貸方)

　普通預金　　1,500,000　　　　　　　　　　　未収入金　　　　60,000

管理費収入　　　960,000

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金収入　480,000

3　(借方)　　　　　　　　　　　　　　　　　　(貸方)

普通預金　　1,500,000　　　　　　　　　　　　未収入金　　　　　60,000

前受金　　　　1,350,000

管理費収入　　　　60,000

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金収入　　30,000

4　(借方)　　　　　　　　　　　　　　　　　　(貸方)

普通預金　　1,500,000　　　　　　　　　　　　未収入金　　　　　60,000

前受金　　　　1,440,000

 

管理費入金内訳

平成18年2月分　　4万円　→　普通預金　4万円／未収入金　4万円

平成18年3月分　　6万円　→　普通預金　6万円／管理費収入　6万円

平成18年4月分　　90万円　→　普通預金　90万円／前受金　　90万円　　　

修繕積立金入金内訳

平成18年2月分　　2万円　→　普通預金　2万円／未収入金　2万円

平成18年3月分　　3万円　→　普通預金　3万円／修繕積立金収入　3万円

平成18年4月分　　45万円　→　普通預金　45万円／前受金　45万円

 

合計

　普通預金　　150万円／　未収入金　6万円

　　　　　　　　　　　　　管理費収入　6万円

　　　　　　　　　　　　　修繕積立金収入　3万円

　　　　　　　　　　　　　前受金　135万円　

 

高層住宅管理業協会の正解　3

　　　　　　　　　　　

【問15】       管理組合の活動における以下の取引に関し、平成18年3月分の仕訳として正しいものは次のうちどれか。ただし、この管理組合の会計年度は、4月1日から翌年3月31日までとし、期中の取引において、企業会計原則に基づき厳格な発生主義によって経理しているものとする。

平成18年2月にマンションの共用部分である排水溝について、浸水時の水はけを良くするため拡張工事を実施することになり、業者から見積書を取り、発注した。その排水溝の拡張工事は平成18年3月25日に完成し、同日代金250万円の請求を受けた。 なお、支払は平成18年4月30日の予定である。

(単位：円)　

1　(借方)　　　　　　　　　　　　　　　　　　(貸方)

　構築物　　　　　　　2,500,000　　　　　　　未払金　　　　　2,500,000

2　(借方)　　　　　　　　　　　　　　　　　　(貸方)

　修繕費　　　　　　　2,500,000　　　　　　　普通預金　　　　2,500,000

3　(借方)　　　　　　　　　　　　　　　　　　(貸方)

　構築物　　　　　　　2,500,000　　　　　　　普通預金　　　　2,500,000

4　(借方)　　　　　　　　　　　　　　　　　　(貸方)

　未払金　　　　　　　2,500,000　　　　　　　修繕費　　　　　2,500,000

 

当期の費用の発生(貸方)と未払いの支払義務の発生(借方)であり、仕訳は、

未払金　　　　　　　2,500,000　　　　　　　修繕費　　　　　2,500,000

 

　高層住宅管理業協会の正解　1

 

仕訳は当初の仕訳は逆に、当期の費用の発生(借方)と未払いの支払義務の発生(貸方)であり、

修繕費　　　　　　　2,500,000　　　　　　　未払金　　　　　2,500,000

となる。管理組合で建物資産の保有は考えがたいが、貸方に未払い金があるのは1のみであるため4枝の中からは1が正解となる。

 

【問16】       管理組合の税務に関する次の記述のうち、税法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1        消費税法上、管理組合は公益法人と同様な取り扱いがなされ、管理会社に対して支払う管理委託料は消費税の課税対象外である。

2        所得税法上、管理組合が受け取る預金利子や配当による所得には、所得税が課税される。

3        管理組合が収益事業を行う場合、事業税及び事業所税の課税対象となる。

4        消費税の納税義務者は事業者とされており、管理組合は、消費税法上、事業者として納税義務者となる。

 

1.        消費税法3条「人格のない社団等は、法人とみなして、この法律（第十二条の二及び別表第三を除く。）の規定を適用する。」の規定により、管理組合は一般法人扱い→×

2.        所得税法174条の規定どおり。→○

3.        地方税法72条の2「1法人の行う事業に対する事業税は、法人の行う事業に対し、次の各号に掲げる事業の区分に応じ、当該各号に定める額によつて事務所又は事業所所在の道府県において、その法人に課する。4法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあり、かつ、収益事業を行うもの（当該社団又は財団で収益事業を廃止したものを含む。以下事業税について「人格のない社団等」という。）は、法人とみなして、この節の規定を適用する。」、同701条32「1事業所税は、事業所等において法人又は個人の行う事業に対し、当該事業所等所在の指定都市等において、当該事業を行う者に資産割額及び従業者割額の合算額によつて課する。3法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるもの（以下本節において「人格のない社団等」という。）は、法人とみなして、本節中法人に関する規定を適用する」の規定どおり。→○

4.        消費税法3条の規定どおり。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問17】       建築基準法(昭和25年法律第201号)第2条第1項第6号に規定する「延焼のおそれのある部分」に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、防火上有効な公園、広場、川等の空地若しくは水面又は耐火構造の壁その他これに類するものに面する部分を除くものとする。

1        延焼のおそれのある部分とは、基準となる線からの距離が、1階にあっては3m以下、2階以上にあっては5m以下の距離にある建築物の部分をいう。

2        隣地に関する基準となる線は、隣地境界線である。

3        道路に関する基準となる線は、道路中心線である。

4        同一敷地内の他の建築物に関する基準となる線は、他の建築物の外壁面である。

 

1.        建築基準法2条1項6号「延焼のおそれのある部分　隣地境界線、道路中心線又は同一敷地内の二以上の建築物（延べ面積の合計が五百平方メートル以内の建築物は、一の建築物とみなす。）相互の外壁間の中心線から、一階にあつては三メートル以下、二階以上にあつては五メートル以下の距離にある建築物の部分をいう。ただし、防火上有効な公園、広場、川等の空地若しくは水面又は耐火構造の壁その他これらに類するものに面する部分を除く。」の規定どおり。→○

2.        建築基準法2条1項6号の規定どおり。→○

3.        建築基準法2条1項6号の規定どおり。→○

4.        建築基準法2条1項6号の規定によれば、相互の外壁間の中心線。→×

　　

　　高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問18】       建築基準法第12条に基づく定期調査、定期検査に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1        定期調査を行わなければならない建築物の用途、規模等は、国土交通大臣が指定する。

2        昇降機以外の建築設備で定期検査を行わなければならないものは、特定行政庁が指定する。

3        定期調査の対象となった共同住宅の調査は、5年間隔で行う。

4        所有者と管理者が異なる場合においては、定期調査、定期検査の結果を特定行政庁に報告する義務があるのは所有者である。

 

　　1　建築基準法第12条1項「第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物（国、都道府県及び建築主事を置く市町村の建築物を除く。）で特定行政庁が指定するものの所有者（所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。第三項において同じ。）は、当該建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者にその状況の調査（当該建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、当該建築物の建築設備についての第三項の検査を除く。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。」の規定により、特定行政庁が指定→×

2        建築基準法第12条3項「昇降機及び第六条第一項第一号に掲げる建築物その他第一項の政令で定める建築物の昇降機以外の建築設備（国、都道府県及び建築主事を置く市町村の建築物に設けるものを除く。）で特定行政庁が指定するものの所有者は、当該建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者に検査（当該建築設備についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。」の規定どおり。→○

3        建築基準法施行規則第5条「・・・おおむね六月から三年までの間隔をおいて特定行政庁が定める時期・・・」の規定により、特定行政庁が指定→×

4        建築基準法第12条1項の規定により、管理者→×

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問19】       アスベスト(石綿) に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1        アスベストのうちのクリソタイル(白石綿)は、クロシドライト(青石綿)やアモサイト(茶石綿)に比べ癌などの発症リスクが高い。

2        アスベストが原因で発症する中皮腫の潜伏期間は、3〜5年といわれている。

3        ロックウールは、アスベストと同程度の癌の発症リスクがある。

4        厚生労働省によれば、「世界保健機構(WHO)が策定・公表している飲料水水質ガイドラインにおいても、飲料水中のアスベストについては、”健康影響の観点からガイドライン値を定める必要はないと結論できる。”」としている。

 

　　1　癌などの発症リスクは、角閃石系アスベスト(青石綿(クロシドライト)、茶石綿(アモサイト)、直閃石(アンソフェライト)、透閃石(トレモライト)、緑閃石(アクチノライト)など)の方が、蛇紋石系アスベスト(白石綿(クリソタイル))よりも発ガン性が高いといわれている。→×

2        中皮腫は平均35年前後という長い潜伏期間の後発病することが多いとされている。→×

3        ロックウールはアスベストより発がん性が低い→×

4        ○

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問20】       非常用エレベーター に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1        非常用エレベーターの設置が必要とされるのは、建築物の高さが45mを超える場合である。

2        非常用エレベーターの乗降ロビーの床面積は、非常用エレベーター1基について5�u以上としなければならない。

3        非常用エレベーターには、かごを呼び戻す装置を設け、その装置の作動を中央管理室においても行うことができるものとしなければならない。

4        非常用エレベーターのかごの定格速度は、45m/min以上としなければならない。

 

1.        建築基準法34条2項「高さ三十一メートルをこえる建築物（政令で定めるものを除く。）には、非常用の昇降機を設けなければならない。」の規定に反する。→×

2.        建築基準法施行令129条の13の3、3項7号「床面積は、非常用エレベーター一基について十平方メートル以上とすること」の規定に反する。→×

3.        建築基準法施行令129条の13の3、7項「非常用エレベーターには、かごを呼び戻す装置（各階の乗降ロビー及び非常用エレベーターのかご内に設けられた通常の制御装置の機能を停止させ、かごを避難階又はその直上階若しくは直下階に呼び戻す装置をいう。）を設け、かつ、当該装置の作動は、避難階又はその直上階若しくは直下階の乗降ロビー及び中央管理室において行なうことができるものとしなければならない」の規定のとおり→○

4.        建築基準法施行令129条の13の3、11項「非常用エレベーターのかごの定格速度は、六十メートル以上としなければならない」の規定に反する。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問21】       マンションにおける次の消防用設備のうち、消防法(昭和23年法律第186号)第17条の2の5の規定により、技術上の基準について遡及適用を受けるものはどれか。

1        スプリンクラー設備

2        漏電火災警報器

3        屋外消火栓設備

4        屋内消火栓設備

 

　　消防法17条の2の5、1項「第十七条第一項の消防用設備等の技術上の基準に関する政令若しくはこれに基づく命令又は同条第二項の規定に基づく条例の規定の施行又は適用の際、現に存する同条第一項の防火対象物における消防用設備等（消火器、避難器具その他政令で定めるものを除く。以下この条及び次条において同じ。）又は現に新築、増築、改築、移転、修繕若しくは模様替えの工事中の同条同項の防火対象物に係る消防用設備等がこれらの規定に適合しないときは、当該消防用設備等については、当該規定は、適用しない。この場合においては、当該消防用設備等の技術上の基準に関する従前の規定を適用する。」の規定に基づく消防法施行令34条「法第十七条の二の五第一項 の政令で定める消防用設備等は、次の各号(3 漏電火災警報器)に掲げる消防用設備等とする。」の規定により、漏電火災警報器

　

　高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問22】       マンションにおける給水設備に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1        給水栓における水の遊離残留塩素は、平時で0.1mg/ℓ以上でなければならない。

2        受水槽の吐水口空間は、給水間の流入口端とオーバーフロー管の上端の垂直距離である。

3        バキュームブレーカーには、大気圧式と圧力式があり、大気圧式は常時圧力のかかる配管部分に設けるものである。

4        受水槽の容量は、断水などを考慮して、一般に1日の予想給水量の2倍程度が望ましい。

 

　　1　水道法施行規則17条1項3号「給水栓における水が、遊離残留塩素を〇・一ｍｇ／ｌ（結合残留塩素の場合は、〇・四ｍｇ／ｌ）以上保持するように塩素消毒をすること。」→○

2        吐水口空間とは、給水装置の吐水口の中心（25ｍｍを超えるものは吐水口の最下端）から越流面までの垂直距離及び近接壁から吐水口の中心（25ｍｍを超えるものは吐水口の最下端）までの水平距離をいう越流面とは、洗面器等の場合は当該水受け容器の上端をいう。（図７-６）また、水槽等の場合は、立取り出しにおいては越流管の上端、横取り出しにおいては越流管の中心をいう。→×

3        バキュームブレーカーは、給水管内に負圧が生じたとき、逆サイホン作用により使用済みの水その他の物質が逆流し水が汚染されることを防止するため、負圧部分へ自動的に空気を取り入れる機能を持つ給水用具で、圧力式と大気圧式があり、圧力式は給水用具の上流側（常時圧力のかかる配管部分）に、大気圧式は給水用具の最終の止水機構の下流側（常時圧力のかからない配管部分）とし、水受け容器の越流面から150mm以上高い位置に取り付けるものとされる。→×

4        容量は、受水槽で日当たり消費量の1/2、高架水槽で1/10→×

　　

　　高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問23】       マンションにおけるガス設備の安全システムに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1        一般に使用されるガス栓としては、ヒューズ機能付のガス栓が用いられる。

2        マイコンメーターは、地震を感知した場合にガスを遮断する機能を有する。

3        都市ガス用のガス漏れ警報器の有効期間は、10年である。

4        ガス風呂釜には、立ち消え安全装置、加熱防止装置、空だき防止装置の装着が法令で義務付けられている。

 

　　1　○

2        マイコンメーターは計量器としての機能だけではなく、ガスの使用状況を常に監視し、マイクロコンピューターが危険と判断した時はガスを止めたり警告を表示する機能を持った保安ガスメーターで、 ガスの流れや圧力等に異常が発生した場合や震度5以上の地震が発生した時、内蔵されたコンピューターが危険と判断し、ガスを止めたり警告を表示します、とのこと。→○

3        警報器の有効期間は5年→×

4        液化石油ガス器具等の技術上の基準等に関する省令別表第3液化石油ガス器具等の技術上の基準→○

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問24】       エネルギーの使用の合理化に関する法律(昭和54年法律第49号) に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1        共同住宅の新築を行う場合に、外壁、窓等を通しての熱の損失の防止及び設置する空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用に関する措置について所管行政庁に届出をしなければならない建築物は、当該床面積の合計が5,000�u以上のものである。

2        共同住宅の改築を行う場合に、改築に係る部分の床面積の合計が3,000�u未満のものは、外壁、窓等を通しての熱の損失の防止及び設置する空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用に関する措置について所管行政庁に届出の必要はない。

3        床面積の合計が2,000�u以上である共同住宅について、2以上の昇降機の取替えを行う場合には、空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用のための措置について所管行政庁に届出をしなければならない。

4        外壁、窓等を通しての熱の損失の防止及び設置する空気調和設備等に係るエネルギーの効率的利用に関する措置について所管行政庁に届出を行った共同住宅については、その届出に係る事項に関する当該建築物の維持保全の状況について、所管行政庁に定期報告する義務はない。

 

　　1　エネルギーの使用の合理化に関する法律75条1項に基づく新築の場合の届出の規模は、エネルギーの使用の合理化に関する法律施行令15条「政令で定める規模は、床面積の合計が二千平方メートルであることとする。」の規定により、2,000�u。→×

2        エネルギーの使用の合理化に関する法律75条1項に基づく改築の場合の届出の規模は、エネルギーの使用の合理化に関する法律施行令17条1項「政令で定める改築の規模は、当該改築に係る部分の床面積の合計が二千平方メートルであることとする」の規定により、2,000�u→×

3        エネルギーの使用の合理化に関する法律75条1項3号に基づく改築の場合の届出の対象は、法律施行令19条5号「二以上の昇降機の取替え」の規定により、2基以上→○

4        エネルギーの使用の合理化に関する法律75条4項「第一項の規定による届出をした者（届出をした者と当該届出に係る建築物の管理者が異なる場合にあつては管理者とし、当該建築物が譲り渡された場合にあつては譲り受けた者（譲り受けた者と当該建築物の管理者が異なる場合にあつては管理者）とする。）は、国土交通省令で定めるところにより、定期に、その届出に係る事項に関する当該建築物の維持保全の状況について、所管行政庁に報告しなければならない」の規定により、定期報告の義務がある。→×

 

　高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問25】       住宅の品質確保の促進に関する法律(平成11年法律第81号)に基づく日本住宅性能表示基準のうちの既存住宅(評価住宅に限る)の「維持管理への配慮に関すること」に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1        維持管理対策等級は、等級1から等級3の3段階で示されているが、等級1が最も性能が高い。

2        維持管理対策等級は、専用配管と共用配管に分けて示されているが、専用配管に関し各等級で要求している措置は、一戸建ての住宅と共同住宅等では異なる。

3        維持管理対策等級は、給水管及び排水管の維持管理を容易とするため必要な対策の程度を示したもので、ガス管は含まれない。

4        維持管理対策等級の共用配管において、最も高い性能を要求する等級では、「清掃、点検及び補修ができる開口が住戸外に設けられている等、維持管理を容易にすることに特に配慮した措置が講じられている」とされている。

 

　　1　住宅の品質確保の促進に関する法律3条に基づく日本住宅性能表示基準によれば、等級数字の多いほうが等級が高い。→×

2        日本住宅性能表示基準４−１維持管理対策等級（専用配管）によれば、一戸建ての住宅と共同住宅等では対象範囲を異にするが、要求内容は同一→×

3        日本住宅性能表示基準４−１維持管理対策等級（専用配管）によれば、専用の給排水管及びガス管の維持管理（清掃、点検及び補修）を容易とするため必要な対策の程度に関する等級→×

4        日本住宅性能表示基準４−2維持管理対策等級（共用配管）によれば、等級３：清掃、点検及び補修ができる開口が住戸外に設けられている等、維持管理を容易とすることに特に配慮した措置が講じられている、こととされる。→○

 

　　高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問26】       マンションの屋上の露出アスファルト防水層の改修に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1        既存の平場防水層は、すべて撤去しなければならない。

2        改修工法として、断熱防水工法を選択した場合には、積載荷重増加に対する構造的な検討が必要である。

3        改修工法としては、溶融アスファルトを用いた熱工法によるアスファルト防水が最も簡便な工法といえる。

4        既存のパラペット部の立ち上がり防水層はすべて撤去し、新たな防水層を施工しなければならない。

 

1        屋上防水の改修には、旧防水層を全面取り除く撤去方式と旧防水層の上から施工するかぶせ方式がある。→×

2        ○

3        露出アスファルトのかぶせ方式ではアスファルトトーチ工法→×

4        かぶせ方式では立ち上がり防水層の劣化の程度による。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問27】       外壁に生じる劣化現象についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1        エフロセンスとは、外壁に貼られたタイルの成分が雨水の侵入により溶け出して生じるものである。

2        コンクリートにひび割れを生じさせる主要な原因の一つに、鉄筋の膨張収縮がある。

3        アルカリ骨材反応とは、アルカリ反応性骨材とセメントなどのアルカリ分が長期にわたって反応し、コンクリートにひび割れや崩壊を生じさせる現象である。

4        コンクリートの中性化を生じさせる主な要因は、酸性雨である。

 

　　1　エフロレッセンス（efflorescence）とは、コンクリート中の可溶性物質やコンクリート周辺に存在する可溶性物質が、水分の逸散や空気中の炭酸ガスとの反応によってコンクリート表面に析出したもの→×

2        コンクリートにひび割れを生じさせる主要な原因は、コンクリートの乾燥収縮→×

3        アルカリ骨材反応とは、セメントに含有される水酸化アルカリ（NaOHおよびKOH）とある種の骨材が反応して、コンクリートに異常な膨張が生じ、ひび割れが発生する現象→○

4        中性化とは、大気中の二酸化炭素がコンクリート内に侵入し、水酸化カルシウムなどのセメント水和物と炭酸化反応を起こすことによりコンクリートのｐＨを低下させる現象。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問28】       次に掲げるマンションの各住戸の性能向上策のうち、専有部分の改修のみで行うことができないものはどれか。

1        外断熱工法による外壁面の断熱性能の向上

2        室内側二重窓の設置による断熱・防音性能の向上

3        住戸内給湯方式における給湯器の交換による能力向上

4        換気方式における24時間換気の導入

 

　　1　外断熱工法は、躯体の外側に断熱材を設置する工法であり、共用部分工事となる。→×

2        室内側の工事は、専有部分内工事→○

3        住戸内給湯器は、専有設備→○

4        住戸内換気装置は、専有設備→○

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問29】       次に掲げる総会の決議が必要な事項と理事会の決議で行うことのできる事項の組合せのうち、マンション標準管理規約の定めによれば、誤っているのはどれか。

　

	総会の決議が必要な事項	理事会の決議で行うことができる事項
1	役員の選任	管理費滞納者に対する支払請求訴訟の提起
2	屋上防水工事の実施	役員活動費の支払方法の制定
3	管理委託契約の締結	専有部分の修繕等の工事の承認
4	修繕積立金の保管及び運用方法を普通預金からマンションすまい・る債に変更すること	理事会の招集手続きの制定

 

1        役員の選任は、マンション標準管理規約35条2項「理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」、同48条13号「役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法」の規定により、総会の決議が必要な事項。管理費滞納者に対する支払請求訴訟の提起は、同60条3項「理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。」の規定により、理事会の決議で行うことができる事項→○

2        屋上防水工事は、経常的な補修費とは言えず計画的に行う修繕又は特別の事由により必要となる修繕で積立金の取り崩し対象工事となり、マンション標準管理規約48条6号「第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」の規定により、総会の決議が必要な事項。役員活動費の支払方法は、同48条13号の規定により、総会の決議が必要な事項。→×

3        管理委託契約の締結は、同48条14号「組合管理部分に関する管理委託契約の締結」の規定により、総会の決議が必要な事項。専有部分の修繕等の工事の承認は、同17条3項「理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、又は不承認としようとするときは、理事会（第５１条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議を経なければならない。」の規定により、理事会の決議で行うことができる事項→○

4        修繕積立金の保管及び運用方法は、同48条8号の規定により、総会の決議が必要な事項。理事会の招集手続きの制定は、同52条3項「理事会の招集手続については、第４３条（建替え決議を会議の目的とする場合の第１項及び第４項から第７項までを除く。）の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。」の規定により、理事会の決議で行うことができる事項→○

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問30】       あるマンションの総会に関する次の理事会の措置のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約の定めによれば、最も不適切なものはどれか。

1        駐車場増設工事の議題につき、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要な特別決議事項である旨を記載せずに議案書を作成配布した。

2        管理組合の法人格取得の議題につき、法人格取得のメリットや理由を記載せずに議案書を作成配布した。

3        管理規約改正の議題につき議案の要領を通知せず、会議の日時、場所及び目的のみ記載した総会案内を作成配布した。

4        外壁タイルの一部落下の復旧工事の議題につき、工事業者の名称、工事金額の概算及び同工事に要する費用は修繕積立金の取り崩しによることを記載し、他の事項は理事会に一任する旨の議案書を作成配布した。

 

　　1　特別決議事項であるか否かは、区分所有法及びマンション標準管理規約の招集要件ではない。→○

2        法人格取得のメリットや理由の記載は、区分所有法及びマンション標準管理規約の招集要件ではない。→○

3        管理規約改正の議題は、法35条5項及びマンション標準管理規約43条4項の規定により、議案の要領の通知が招集の要件である。→×

4        外壁タイルの一部落下の復旧工事は、議案の要領の通知が招集の要件ではない。→○

 

　高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問31】       集会の決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1        集会において決議をすべき場合において、区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。

2        集会の決議事項について、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成があったときは、書面による決議があったものとみなされる。

3        集会において決議をすべき場合において、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の承諾があるときは、電磁的方法によってのみ決議する旨の管理規約を定めることができる。

4        集会の決議事項について、電磁的方法により決議する場合は、区分所有者全員の賛成がなければ、集会の決議と同一の効力を有することはない。

 

　　1　法45条1項「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる」の規定により、区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。→○

2        法45条2項「この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす」の規定により、全員の合意が必要。→×

3        法45条1項の規定により、全員の合意が必要。→×

4        法45条5項「集会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準用する。」の規定により、決議要件は集会の決議と同一→×

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問32】       あるマンションにおける次の管理規約の定めのうち、区分所有法の規定によれば、無効とされるものはどれか。

1        共用部分の変更は、区分所有者の過半数及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。

2        管理者の選任又は解任は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。

3        区分所有者の4分の1以上で議決権の各4分の1以上を有するものに限り、管理者に対し、会議の目的を示して、集会の招集を請求することができる。

4        集会の招集の通知は、会日より少なくとも10日前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。

 

　　1　法17条1項「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。」の規定どおり。→○

2        管理者の選任又は解任は、法25条1項「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる」の規定により総会の普通決議事項であり、普通決議事項は、法39条1項「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」の規定により、規約で要件を加重したり軽減することができる。→○

3        法34条3項「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる」の規定により、少数招集権は規約で要件を軽減はできるが加重はできない。→×

4        法35条1項「集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる」の規定により、招集期間は伸縮できる。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問33】       区分所有者又は共有者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1        各共有者は、共用部分の保存行為をすることができる。

2        各区分所有者は、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、その解任を裁判所に請求することができる。

3        各区分所有者は、建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失したときは、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。

4        専有部分の各共有者は、集会においてそれぞれ持分に応じて議決権を行使することができる。

 

　　1　法18条1項「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる」の規定のとおり。→○

2        法25条2項「管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる」の規定のとおり。→○

3        法61条1項「建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。」の規定のとおり→○

4        法40条「専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない」の規定により、共用の場合の議決権は代表者が行使する。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問34】       住戸数が100戸のAマンションの所有形態が、単独名義で1住戸を所有している者が95名、単独名義で2住戸を所有している者が1名、2名で共有名義の住戸が3戸(区分所有者6名は各々異なる者とする。)となっている場合において、次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、Aマンションでは、管理規約において議決権割合を1住戸1議決権と定めているが、他の定めは及びマンション標準管理規約と同一であるものとする。

1        議決権総数は100、議決権行使についての組合員数は99である。

2        議決権数にして51以上有する組合員が出席しなければ、総会は成立しない。

3        普通決議事項は、議決権数にして25以上を有する組合員の賛成があれば可決する。

4        特別決議事項は、議決権数にして75、組合員数にして74の賛成があれば可決する。

 

　　1　議決権割合を1住戸1議決権としているため議決権総数は100、議決権行使についての組合員数は単独名義95、2住戸を所有1、共有名義3で計99である。→○

2        マンション標準管理規約47条1項「総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない」の規定により議決権の半数以上が総会の定数であり、議決権総数100の半数は50→×

3        マンション標準管理規約47条2項「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する」の規定により、最も少ない可決要件は26以上→×

4        特別決議要件は組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上であり、組合員数にして99×3/4＝74.25＜75、議決権数にして100×3/4＝75→×

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問35】       あるマンションの総会の議長が行った行為のうち、マンション標準管理規約によれば、最も適切なものはどれか。

1        1住戸が2名の共有の場合、あらかじめ議決権行使者として届出のなかった共有者1名に議決権を行使させた。

2        普通決議事項につき、自己の賛成票を加えて可否同数になったので、議案が否決されたものとした。

3        あらかじめ通知した議案ではないが緊急動議が出たため、これを取り上げ採決した。

4        総会の議事録に、議長の指名する3名の総会出席者に署名捺印させたが、議長本人は、署名捺印しなかった。

 

　　1　マンション標準管理規約46条3項「前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない」の規定により、あらかじめ議決権行使者として届出の共有者1名に議決権を行使させる。→×

2        マンション標準管理規約47条2項の規定により、可否同数の場合は否決となる。→○

3        47条9項「総会においては、第４３条第１項によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議することができる。」の規定により、通知した議案に関連する議案以外は緊急動議で採決できない。→×

4        49条2項「議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない」の規定により、議長の署名捺印が必要→×

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問36】       総会の決議が必要なものは、マンション標準管理規約によれば、次のうちどれか。

1        理事会の責任と権限の範囲における専門委員会を設置すること。

2        開口部の改良工事の実施について細則を定めること。

3        法令違反の区分所有者の同居人に警告を行うこと。

4        規約違反の組合員に対して法的措置をとること。

 

　　1　マンション標準管理規約55条1項「理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる」の規定により、理事会の決議で行うことができる事項→×

2        マンション標準管理規約48条3号「規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止」の規定により、総会の決議が必要な事項。→○

3        マンション標準管理規約67条1項「区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる」の規定により、理事会の決議で行うことができる事項→×

4        マンション標準管理規約67条3項「区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置(一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること)を講ずることができる。」の規定により、理事会の決議で行うことができる事項→×

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問37】       マンションの敷地内駐車場に、マンションとは無関係の第三者Aの車輌が継続して違法に駐車されている場合における次の組合員の意見のうち、最も適切なものはどれか。

1        違法駐車なのだから、理事長は保存行為として、レッカー車による強制移動をすることができる。

2        規約を改正して違法駐車について違約金の定めを置き、それに基づき違約金を徴収することができる。

3        理事長は、Ａに対し、違法駐車による損害賠償の請求をすることができる。

4        Ａに対する車輌の撤去の訴訟は、Ａが行方不明の場合にはできない。

 

1.        自力救済は原則として違法→×

2.        法30条4項「第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない」の規定どおり、規約で第三者の義務を規定できない。→×

3.        マンション標準管理規約67条3項の規定により、違法駐車による損害賠償の請求をすることができる→○

4.        民訴法110条「次に掲げる場合(一 　当事者の住所、居所その他送達をすべき場所が知れない場合)には、裁判所書記官は、申立てにより、公示送達をすることができる。」の規定により、訴状の送達(裁判への参加の機会の提供)ができ、その後は相手方の出欠に裁判は影響されない。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問38】       マンションの共用部分及び敷地に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1        規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、共用部分の変更をすることができる。

2        規約による建物の敷地は、建物及び建物が所在する土地に隣接した土地でなければならない。

3        専有部分となりうる部分及び付属の建物は、その旨の登記をしなければ、規約による共用部分とすることができない。

4        敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

 

　　1　法20条2項「前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない」の規定により、共用部分の変更はできない。→×

2        法5条1項「建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。」の規定により、管理・使用の一体性は必要だが、隣接は要件ではない。→×

3        法4条2項「第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない」の規定により、登記は対抗要件→×

4        法10条の規定のとおり。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問39】       マンションの管理組合が、組合員である区分所有者に対して有する管理費及び特別修繕費に係る債権(総会の決議によって年額が決定され、毎月一定額を支払うこととなっているもの)の消滅時効に関する次の記述のうち、判例によれば、最も適切なものはどれか。

1        毎月一定額を支払うこととなっている管理費及び特別修繕費に係る債権のうち、特別修繕費についてだけは、短期消滅時効の適用はなく、一般債権についての10年の消滅時効にかかる。

2        毎月一定額を支払うこととなっている管理費及び特別修繕費に係る債権は、短期消滅時効の適用はなく、一般債権についての10年の消滅時効にかかる。

3        毎月一定額を支払うこととなっている管理費及び特別修繕費に係る債権は、定期給付債権に該当し、5年の消滅時効にかかる。

4        毎月一定額を支払うこととなっている管理費及び特別修繕費に係る債権のうち、管理費についてだけは、定期給付債権に該当し、5年の消滅時効にかかる。

 

平成16年4月23日付最高裁判決によれば、マンション管理組合が組合員である区分所有者に対して有する管理費及び特別修繕費に係る債権が，管理規約の規定に基づいて，区分所有者に対して発生するものであり，その具体的な額は総会の決議によって確定し，月ごとに支払われるものであるときは，当該債権は民法169条所定の債権に当たる→3

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問40】       マンションの売主である宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第37条第1項の規定により、当該マンションの買主に交付すべき書面に記載しなければならない事項とされていないものは、次のうちどれか。

1        損害賠償の予定または違約金に関する定めがあるときは、その内容

2        当該マンションの瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容

3        当該マンションに係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

4        私道に関する負担に関する事項

 

　　1　宅地建物取引業法37条1項8号「損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容」の規定のとおり。→○

2        宅地建物取引業法37条1項11号「当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容」の規定のとおり。→○

3        宅地建物取引業法37条1項12号「当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容」の規定のとおり。→○

4        宅地建物取引業法35条１項３号「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項」の規定により、私道負担は37条の契約成立時の書面記載事項ではなく35条の重説記載事項。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問41】       宅地建物取引業者であるA社が、新築の分譲マンションを宅地建物取引業者でない買主Bに売却した場合のアフターサービス及び瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1        Ａ社が不動産業者の団体が制定している「アフターサービス基準」に従ったアフターサービスを特約しているときは。瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることができる。

2        Ａ社は、アフターサービスの内容として、瑕疵又は欠陥の補修のみを行い、損害賠償請求はできないと定めることができる。

3        Ａ社が、引渡しの日から1年間に限り、瑕疵担保責任を負う旨の特約をＢとした場合、アフターサービスの特約も無効となる。

4        Ａ社は、天災地変等の不可抗力による欠陥についてはアフターサービスを行わないとすることも、Ａ社に過失がない瑕疵については瑕疵担保責任を負わないとすることも、Ｂが認める場合は有効である。

 

1.        宅地建物取引業法40条1項「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。」の規定により、瑕疵担保の特約が許容されるのは期間の点のみで、それ以外は同2項「前項の規定に反する特約は、無効とする。」の規定により無効となる。瑕疵担保は物件全般の欠陥を対象とするのに対してアフターサービス基準は問題となりうる特定の部位を対照としており、その範囲は瑕疵担保＞アフターサービス基準の関係にある以上、アフターサービスを特約しているときは。瑕疵担保責任を負わない旨の特約は期間以外の制限に関する特約として無効となる。→×

2.        アフターサービスは、契約の一種であり、強行法規に反しない限り、いかようにも定めることができる。なお、アフターサービスと瑕疵担保責任は並存するので消費者に不利益はない。→○

3.        宅地建物取引業法40条の規定により瑕疵担保期間を1年と制限した条項は無効となり、民法どおりの期間(解釈上引渡しから10年最判平成13年11月27日平成10(オ)773損害賠償請求事件)となる。→×

4.        民法570条の瑕疵担保責任は任意法規であり、民法572条の制限に反しない限り放棄も可能であるが、宅地建物取引業法40条の規定により宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の場合は放棄も無効となる。さもなくば、放棄を条件に瑕疵物件を廉売する等により消費者の利益が害される。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問42】       売主Aと買主Bがともに宅地建物取引業者でない中古マンションの売買契約における売主の瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1        Ｂは、売買契約締結当時に知っていた瑕疵又は通常の注意をすれば知ることができた瑕疵については、Ａに対し瑕疵担保責任を追及することができない。

2        ＡＢ間において、Ａが瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした場合、Ａが知りながら告げなかった事実についても瑕疵担保責任を負うことはない。

3        Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間を特約しなかった場合、中古マンションの引渡しのときから10年を経過しても、Ｂがその瑕疵を知った時から1年以内であれば、Ａに対し瑕疵担保に基づく損害賠償請求権を行使できる。

4        ＡＢ間において、「瑕疵の補修請求はできるが、損害賠償はできない」旨の特約をしても無効である。

 

　　1　売買契約締結当時に知っていた瑕疵又は通常の注意をすれば知ることができた瑕疵については、隠れたる瑕疵にあたらず民法570条の適用はない。→○

2        民法572条の規定により、知りながら告げなかった事実については瑕疵担保責任を負う→×

3       瑕疵担保責任も契約に基づく債権であり、解釈上、引渡しから10年間で消滅時効にかかる。→×

4       民法570条の瑕疵担保責任は任意法規であり、条文と異なる定めも強行法規に反しない限り有効→×

 

高層住宅管理業協会の正解　1

 

【問43】       消費者契約法(平成12年法律第61号) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1        売主が消費者の場合であっても、買主が事業者である売買契約において、売主の瑕疵担保責任による損害賠償責任の全部を免除する条項は無効である。

2        消費者契約法において「事業者」とは、会社等の法人その他の団体をいい、個人が「事業者」に該当することはない。

3        株式会社が株式会社にマンションの1室を売却する契約は、それが居住用のものであっても消費者契約法は適用されない。

4        消費者契約法が適用される売買契約には、宅地建物取引業法の規定のうち、宅地建物取引業者自らが売主となる場合にのみ適用される規定は適用されない。

 

　　1　消費者契約法8条1項3号「消費者契約が有償契約である場合において、当該消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるとき（当該消費者契約が請負契約である場合には、当該消費者契約の仕事の目的物に瑕疵があるとき。次項において同じ。）に、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項(は、無効とする。)」の規定によれば、買主が事業者である売買契約には同条項の適用がなく免除は有効である。→×

　　2　消費者契約法2条2項「この法律において「事業者」とは、法人その他の団体及び事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人をいう。」の規定によれば、個人事業者も事業者である。→×

3        消費者契約法2条3項「この法律において「消費者契約」とは、消費者と事業者との間で締結される契約をいう。」の規定によれば、法人間の契約は消費者契約ではなく消費者契約法は適用されない。→○

4        消費者契約法11条2項「消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し及び消費者契約の条項の効力について民法 及び商法 以外の他の法律に別段の定めがあるときは、その定めるところによる」の規定によれば、宅地建物取引業法の規定は同条項の別段の定めとして適用される。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問44】       区分所有者Aが自己所有のマンションの専有部分をＢに賃貸する場合に関する次の記述のうち、借地借家法(平成3年法律第90号)の規定によれば、正しいものはどれか。

1        ＡＢ間の賃貸借契約の存続期間を1年未満の期間として定めたときは、その契約は無効である。

2        ＡＢ間の賃貸借契約を定期建物賃貸借契約とするときは、契約を公正証書による等何らかの書面でしなければならない。

3        Ｂは、専有部分の引渡しを受けても、賃借権の登記をしなければ、Ａから区分所有権を譲り受けた者に対し、賃借権を対抗することができない。

4        ＡＢ間の賃貸借契約の存続期間を定めなかったときは、2年の存続期間の契約と推定される。

 

　　1　借地借家法29条1項「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。」の規定によれば、期間の制限が無効となり契約自体が無効とはならない。→×

　　2　借地借家法38条1項「期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。」の規定により、定期建物賃貸借契約とするときは、契約を公正証書による等何らかの書面でしなければならない。→○

3        借地借家法31条1項「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる」の規定により、賃借権の登記をしなくとも引渡しで対抗できる。→×

4        借地借家法の規定によれば、借家契約には借地契約と異なり、契約期間の推定(補充規定)はない。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問45】       平成17年3月7日に施行された不動産登記法の改正内容(以下本問において「改正法」という。) に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1        改正法は、登記申請手続について、出頭主義を廃止し、オンラインを利用した申請ができることとした。

2        改正法は、登記済証がない場合の保証書制度を廃止し、従来より厳格な「事前通知制度」と資格代理人による「本人確認情報提供制度」を設けた。

3        改正法は、権利に関する登記を申請する場合において、登記原因証書がない場合の申請書副本制度を廃止した。

4        改正法は、仮登記について、仮登記権利者と仮登記義務者が共同申請したものに限り、本登記と同じ第三者対抗力を付与することとした。

 

　　1　不動産登記法18条「登記の申請は、次に掲げる方法のいずれかにより、不動産を識別するために必要な事項、申請人の氏名又は名称、登記の目的その他の登記の申請に必要な事項として政令で定める情報（以下「申請情報」という。）を登記所に提供してしなければならない」の規定によれば、同条1号「法務省令で定めるところにより電子情報処理組織（登記所の使用に係る電子計算機（入出力装置を含む。以下この号において同じ。）と申請人又はその代理人の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織をいう。）を使用する方法」のオンライン方式のほか2号「申請情報を記載した書面（法務省令で定めるところにより申請情報の全部又は一部を記録した磁気ディスクを含む。）を提出する方法」の従来方式が認められ出頭主義を廃止した。→○

　　2　保証書制度を廃止し不動産登記法23条1項「登記官は、申請人が前条に規定する申請をする場合において、同条ただし書の規定により登記識別情報を提供することができないときは、法務省令で定める方法により、同条に規定する登記義務者に対し、当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると思料するときは法務省令で定める期間内に法務省令で定めるところによりその旨の申出をすべき旨を通知しなければならない。この場合において、登記官は、当該期間内にあっては、当該申出がない限り、当該申請に係る登記をすることができない。」の規定による事前通知制度、同4項1号「当該申請が登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってされた場合であって、登記官が当該代理人から法務省令で定めるところにより当該申請人が第一項の登記義務者であることを確認するために必要な情報の提供を受け、かつ、その内容を相当と認めるとき。」の規定による本人確認情報提供制度が導入された。→○

3        不動産登記法61条「権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない」の規定により、登記原因証明情報を要求して登記原因証書がない場合の申請書副本制度を廃止した。→○

4        不動産登記法106条「仮登記に基づいて本登記（仮登記がされた後、これと同一の不動産についてされる同一の権利についての権利に関する登記であって、当該不動産に係る登記記録に当該仮登記に基づく登記であることが記録されているものをいう。以下同じ。）をした場合は、当該本登記の順位は、当該仮登記の順位による。」の規定によれば、仮登記には本登記の順位保全の効力はあるが、対抗力自体はない。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問46】       マンションの管理の適正化に関する指針(平成13年国土交通省告示第1288号)に関する次の記述のうち、(1)、(2)にはいる語句の組み合わせとして、正しいものはどれか。

　　(マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項)

管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、その委託内容を十分に検討し、書面をもって管理委託契約を締結することが重要である。

なお、管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、(  1  )を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。

また、管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、当該契約内容を周知するとともに、(   2  )を活用し、管理事務の適正化が図られるよう努める必要がある。

万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合は、当該マンション管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンション管理業者の所属する団体にその解決を求める等の措置を講じることが必要である。

 

	(1)に入る語句	（2）に入る語句
1	マンション管理適正化推進センターが提供する資料等	マンション管理業者の所属する団体が提供する資料等
2	マンション管理業者の行う説明会	マンション管理業者の行う管理事務の報告等
3	マンション管理士の行う説明会	会計監査の専門家
4	管理業務主任者が提供する資料等	マンション管理の専門家

 

マンションの管理の適正化に関する指針の管理委託に関する基本的事項「管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、その委託内容を十分に検討し、書面をもって管理委託契約を締結することが重要である。

なお、管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マンションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、(マンション管理業者の行う説明会)を活用し、適正な選定がなされるように努める必要がある。

また、管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、当該契約内容を周知するとともに、(マンション管理業者の行う管理事務の報告等)を活用し、管理事務の適正化が図られるよう努める必要がある。

万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合は、当該マンション管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンション管理業者の所属する団体にその解決を求める等の措置を講じることが必要である。」によれば、(  1  )は、マンション管理業者の行う説明会。(   2  )は、マンション管理業者の行う管理事務の報告等→2

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問47】       管理業務主任者(マンション管理適正化法第2条第9号に規定する者をいう。以下同じ。) に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1        マンション管理業者は、特定の場合を除き、その事務所ごとに管理事務の委託を受けた管理組合の数を30で除したもの以上の数の成年者である専任の管理業務主任者を置かなければならない。

2        管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない。

3        管理業務主任者登録簿に登録された者のうち、管理業務主任者証の交付を受けていないものが、管理業務主任者としてすべき事務を行った場合(マンション管理業者の事務所を代表する者又はこれに順ずる地位にある者として行った場合を除く。)であって、情状が特に重いときは、その登録が取り消される。

4        マンション管理業者は、管理組合の管理者等に対し交付すべき書面(重要事項を記載した書面、契約の成立時の書面、管理事務の報告に関する書面)のいずれにも管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

 

   　1　マンション管理適正化法56条1項「マンション管理業者は、その事務所ごとに、事務所の規模を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の管理業務主任者を置かなければならない」の規定に基づくマンション管理適正化法施行規則61条「法第五十六条第一項 の国土交通省令で定める管理業務主任者の数は、マンション管理業者が管理事務の委託を受けた管理組合の数を三十で除したもの（一未満の端数は切り上げる。）以上とする。」の規定のとおり。→○

　　2　マンション管理適正化法63条「管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない」の規定のとおり。→○

3        マンション管理適正化法62条2項3号「国土交通大臣は、第五十九条第一項の登録を受けている者で管理業務主任者証の交付を受けていないものが次の各号(3管理業務主任者としてすべき事務を行った場合（第七十八条の規定により事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者として行った場合を除く。）であって、情状が特に重いとき。)のいずれかに該当するときは、その登録を取り消さなければならない。」の規定のとおり。→○

4        マンション管理適正化法72条5項「マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない」の規定による重説、73条2項「マンション管理業者は、前項の規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない」の規定による契約設立時の書面には主任者の記名押印が要求されているが、77条の管理事務の報告には要求されていない。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　4

 

【問48】       マンション管理業者の登録に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1        マンション管理業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が、禁固以上の刑に処せられ、その執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から2年を経過しないものは、マンション管理業者の登録を受けることができない。

2        マンション管理業者(法人である場合においては、その役員)が管理業務主任者でない場合において、成年者である専任の管理業務主任者を設置しない者は、管理事務を受託するマンションの人の居住の用に供する独立部分の数に係らず、マンション管理業者の登録を受けることができない。

3        マンション管理業者が法人である場合において、その役員の氏名に変更があったときは、その日から30日以内に、当該マンション管理業者は、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。

4        直前1年の各事業年度の貸借対照表に計上された資産の総額から負債の総額に相当する金額を控除した額が100万円である法人は、マンション管理業者の登録を受けることができない。

 

　　1　マンション管理適正化法47条7号「マンション管理業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が前各号のいずれかに該当するもの」、同5号「禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から二年を経過しない者」の規定のとおり。→○

　　2　マンション管理適正化法47条9号「事務所について第五十六条に規定する要件を欠く者」は登録を受けられないが、同56条1項但書「ただし、人の居住の用に供する独立部分（区分所有法第一条 に規定する建物の部分をいう。以下同じ。）が国土交通省令で定める数以上である第二条第一号イに掲げる建物の区分所有者を構成員に含む管理組合から委託を受けて行う管理事務を、その業務としない事務所については、この限りでない。」、同施行規則62条「法第五十六条第一項 の国土交通省令で定める人の居住の用に供する独立部分の数は、六とする」の規定によれば、5戸以内の住居のマンション管理組合の業務には主任者は不要で登録に主任者の設置も不要。→×

3        マンション管理適正化法48条1項「マンション管理業者は、第四十五条第一項各号(3 法人である場合においては、その役員の氏名)に掲げる事項に変更があったときは、その日から三十日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない」の規定のとおり。→○

4        マンション管理適正化法47条10号「マンション管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者」、同施行規則54条「法第四十七条第十号 の国土交通省令で定める基準は、次条に定めるところにより算定した資産額（以下「基準資産額」という。）が、三百万円以上であることとする」の規定によれば、純資産額300万円未満の場合は登録を受けられない。→○

 

高層住宅管理業協会の正解　2

 

【問49】       マンション管理業者の行う重要事項説明及び契約成立時の書面の交付に関する次のアからエまでの記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、適切なものはいくつあるか。

　　ア　マンション管理業者は、従前の管理受託契約に比して、管理事務の内容及び実施する方法の範囲を拡大すること以外の条件を変えずに、管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、重要事項説明会を開催する必要はない。

　　イ　マンション管理業者は、新たに建設されたマンションの当該建設工事完了の日から1年を経過する日までの間に契約期間が満了する管理受託契約を締結しようとするときは、あらかじめ、重要事項について説明する必要はない。

　　ウ　マンション管理業者は、管理者等が置かれていない管理組合との管理受託契約を締結したときは、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者全員に対し、遅滞なく、契約の成立時の書面を交付しなければならない。

　　エ　マンション管理業者は、管理受託契約の成立時の書面に記名押印した管理業務主任者をして、管理組合の管理者等に対し、当該書面を交付させなければならない。

1        一つ

2        二つ

3        三つ

4        四つ

 

1.        平成14年2月28日国交省総合政策局不動産業課長通達、マンション管理適正化法72条に規定する重要事項の説明等について(国総動309号)第1重説について5同一条件について(2)によれば、従前の管理受託契約に比して、管理事務の内容及び実施する方法の範囲を拡大すること以外の条件を変えずに、管理受託契約を更新しようとするときは、72条2項の既定する同一条件での契約となり説明会は必要ない。→ア○

2.        72条1項括弧書き「新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。」、同施行規則82条「　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする。」の規定のとおり。→イ○

3.        73条1項「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。」の規定のとおり。→ウ○

4.        73条の規定によれば、契約成立時の書面交付は管理業者の義務であるが、交付自体を主任者自ら行うことの規定は無い。→エ×

 

→3

 

高層住宅管理業協会の正解　3

 

【問50】       分譲マンションの設計図書の交付に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、最も適切なものはどれか。ただし、本問において、「分譲マンション」とは、人の居住の用に供する独立部分がある建物(新たに建設された建物で人の居住の用に供したことがないものに限る。)をいい、宅地建物取引業者A及びマンション管理業者Ｂは管理組合の管理者ではないものとする。

1        Ａは、平成18年6月3日に、自ら売主として分譲マンションを分譲したところ、平成18年12月3日に当該分譲マンションの管理組合がＢとの間で管理受託契約を締結したことから、速やかに、Ｂに対し、マンション管理適正化法施行規則第102条に定める設計図書を交付した。

2        Ａは、平成18年1月3日に、自ら売主として分譲マンションを分譲したところ、平成18年12月3日に当該分譲マンションの管理組合の管理者等が選任されたため、速やかに、当該管理者等に対し、マンション管理適正化法施行規則第102条に定める設計図書を交付した。

3        Ａは、平成18年9月3日に、自ら売主として分譲マンションを分譲したところ、平成18年12月3日に当該分譲マンションの区分所有者全員の入居が完了したため、速やかに、Ｂの管理業務主任者に対し、マンション管理適正化法施行規則第102条に定める設計図書を交付した。

4        Ａは、平成18年9月3日に、自ら売主として分譲マンションを分譲したところ、平成18年12月3日に当該分譲マンションの管理組合がＢとの間で締結していた管理受託契約を解約し、管理組合による自主管理に切り替えたため、速やかに、当該管理組合の区分所有者全員に対し、マンション管理適正化法施行規則第102条に定める設計図書の写しを交付した。

 

1        マンション管理適正化法103条1項「宅地建物取引業者（宅地建物取引業法 （昭和二十七年法律第百七十六号）第二条第三号 に規定する宅地建物取引業者をいい、同法第七十七条第二項 の規定により宅地建物取引業者とみなされる者（信託業務を兼営する金融機関で政令で定めるもの及び宅地建物取引業法第七十七条第一項 の政令で定める信託会社を含む。）を含む。以下同じ。）は、自ら売主として人の居住の用に供する独立部分がある建物（新たに建設された建物で人の居住の用に供したことがないものに限る。以下同じ。）を分譲した場合においては、国土交通省令で定める期間内に当該建物又はその附属施設の管理を行う管理組合の管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、当該建物又はその附属施設の設計に関する図書で国土交通省令で定めるものを交付しなければならない。」、同施行規則101条「法第百三条第一項 の国土交通省令で定める期間は、一年とする」の規定によれば、宅地建物取引業者は分譲後1年内に管理者等が選任されたときは、速やかに、当該管理者等に対し、設計図書を交付すべきものとされており、管理者等とは、同2条4号「区分所有法第二十五条第一項 （区分所有法第六十六条 において準用する場合を含む。）の規定により選任された管理者又は区分所有法第四十九条第一項 （区分所有法第六十六条 において準用する場合を含む。）の規定により置かれた理事をいう」の規定によれば、管理業者Bは交付すべき管理者等に当たらない。→×

2        マンション管理適正化法103条1項、同施行規則101条の規定のとおり。→○

3        マンション管理適正化法103条1項、同2条4号の規定によれば、管理業者Bの管理業務主任者は交付すべき管理者等に当たらない。→×

4        マンション管理適正化法103条1項、同2条4号の規定によれば、管理組合の区分所有者全員に対し設計図書の写しを交付することは規定されていない。→×

 

高層住宅管理業協会の正解　2